１　はじめに

給排水管の老朽化や排水口の詰まり等により、漏水が発生することがあります。漏水によって下の階の住人や隣の住人に被害が生じることがあります。

その場合、誰が責任を負うのかが問題となることがあります。

２　占有者又は所有者が責任を負う

民法７１７条１項は、「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」と定めています。

漏水の原因となった部分はマンションと一体となっているのが通常ですので、「土地の工作物」にあたります。したがって、漏水についての責任は、民法７１７条１項により、占有者が責任を負い、占有者に過失がないときは、所有者が負うことになります。

３　専有部分か共用部分か

マンションには専有部分と共用部分があります。漏水の原因となった部分が専有部分であるときは、その専有部分の占有者又は所有者が責任を負うことになります。漏水の原因となった部分が共用部分であるときは、区分所有者全員が責任を負うことになります。

なお、原因箇所が特定できない場合でも、建物の区分所有等に関する法律第９条は「建物の設置又は保存に瑕疵かしがあることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵かしは、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。」として、被害者の救済を図っています。

４　マンション管理会社の責任

漏水に関し、マンション管理業者の管理業務に問題があれば、マンション管理会社の責任が認められることがあります。

東京地判平成５年１月２８日(判例タイムズ８５３号２３７頁)は管理会社の責任を否定しました。すなわち、「Ｘが所有しＡに賃貸中のマンション居室に、直上階の部屋から水漏れがあり、部屋の内部及びＡの所有物件を汚損した。この水漏れ事故について、Ｘから、直上階の部屋の所有者Ｙ１、Ｙ１にその部屋を仲介した業者Ｙ２、本件マンション管理組合との間においてマンション管理について業務委託管理契約を締結しているマンション管理会社であるＹ３に対して、損害賠償請求がなされた」事案について、「（１）本件水漏れ事故の原因は、Ｙ１の部屋の台所の水道蛇口と給水管とを連結する配管の上部接続部分のパッキンの劣化にあり、これはマンションの共用部分に当たらないことは明らかであるから、Ｙ３が管理契約に基づき損害賠償責任を負うことはない」としました。

弁護士　植木　博路