１　家賃滞納

建物を賃貸している場合において，賃借人が家賃を滞納した場合，賃貸人としては，支払うよう催告をし，家賃の回収につとめることになります。

ただ，家賃滞納が何か月も続く場合、賃貸借契約を解除して賃借人に建物から出ていってもらうという判断をすることになります。

２　素直に退去するのか…

「申し訳ない，出て行きます」といって退去に応じる人もいるかもしれませんが，賃借人の生活の本拠であったり、事業を営んでいたりするため、簡単には退去しないというケースが多いです。

３　訴訟を起こす

協議，交渉しても退去してくれない場合は，訴訟を起こすことになります。長期間家賃を払わないのですから、賃貸借契約への違反は明らかです。だらだらと協議，交渉をするよりも，訴訟を起こして強制的に退去させる方が解決までの期間が早い場合があります。

４　強制執行の申立

訴訟を起こし，勝訴判決を得ても，自動的に裁判所が賃借人を追い出してくれるわけではありません。賃借人に退去を命じる判決が出ても，賃借人が退去しない場合には，強制執行の申立をする必要があります。

強制執行は，執行官が行います。

まず，執行官は建物まで行き、賃借人に対して、一定の期間内に自主的に出て行くように告げます。一定期間内に出て行かなければ、強制的に退去させるぞと警告するわけです。

それでも，賃借人が退去しない場合，執行官は，強制的に賃借人を退去させます。執行官が建物に行き、執行補助者が建物内の荷物の運び出しをします。賃借人の承諾なしに建物の中から荷物を運び出すのです。建物の中から荷物を運び出した段階で強制執行は終了です。荷物を運び出した後、執行官から立ち会っている賃貸人側の弁護士に「建物の明け渡し」が宣言され，明け渡しが完了します。なお，運び出された賃借人の荷物は倉庫で保管され、一定期間内に賃借人が取りに来なければ売却又は廃棄されます。

５　弁護士に依頼する費用

家賃滞納を理由とする建物明渡請求訴訟・強制執行を弁護士に依頼する場合の費用ですが，５０万～１２０万円程度の弁護士費用を要すると考えた方がよいと思います。このほか，訴訟につき裁判所に納付する印紙代等の実費や，強制執行の関する実費(建物内に残置されている家財道具等の搬出のために作業員の費用等)が発生します。

私の場合も，スポットでご依頼いただく場合は，上記(５０万～１２０万円)程度の弁護士費用となるケースがほとんどです。ただし，顧問契約を締結していただいている法人や個人から，建物明渡請求訴訟・強制執行のご依頼を受ける場合には，もともと不動産に関するトラブルの発生防止やその対応を念頭に顧問契約を締結していただいていることを考慮し，弁護士費用は大幅に割り引きをさせていただくことがあります。

弁護士　植木　博路